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上海金螳螂律师事务所

通过合理利用诉讼技巧为租赁合同纠纷被告挽回数百万装修损失(租赁合同纠纷)
来源: | 作者:上海金螳螂律师事务所 | 发布时间: 365天前 | 229 次浏览 | 分享到:
办案技巧
被告拖欠租金,已经构成违约,理所当然应当支付租金,但怎么样将被告的损失在法律范围内降低到最低?这涉及诉讼技巧问题。因为被告在承租房屋时对该房屋进行了装修,那么,关于装修费用的损失由于被告违约,如果提起反诉,法院不支持装修损失的可能性很大,被告还要面临支付十万元反诉费的损失。倘若不提起反诉,被告的装修费肯定得不到支持。这就陷入两难的困境。承办律师从原告是否适格的角度出发,向法院提出将装修款抵扣房屋租金。最终,在未提出反诉及缴纳数十万元的反诉费的情况下,法院采纳了这一观点,将被告的装修款抵扣了房屋的租金。
    
案情简介
原告上海某医药公司诉称:上海市某路X号房屋的权利人为A公司,2009年X月,A公司与被告签订《房屋租赁合同》,将该房屋计10000余平方米出租给被告,承租期内,被告可以对房屋进行装修、分割、设计,该房屋的用途为办公及商业用途,经A公司授权被告自行出租,用作商业部分的出租,须经A公司书面同意后方可出租,被告支付了保证金及租金计177万余元,2009年X月X日起,被告未按约支付租金。2010年X月,A公司向被告发出律师函,要求被告支付欠租,同时提出被告将房屋出租给他人开设宾馆,与合同目的不符,且未办理相关手续,要求被告整改,被告对该律师函未予理睬。2010年X月X日,A公司向被告发出终止租赁合同的通知,认为被告未按约支付租金,且擅自改变房屋用途,要求终止双方的房屋租赁合同,限被告在收到通知后七日内撤出该房屋,办理交接手续。2010年X月,A公司将房屋租赁合同的权利转让给原告,原告遂向法院起诉,要求:一、将房屋交还原告;二、被告支付租金358万余元;三、支付自2010年X月X日至房屋实际交还之日止的房屋使用费;4、判决被告偿付原告自2009年X月X日至判决生效之日止的滞纳金(按日万分之五计算);5、判决被告支付水电煤费用计155万余元。

争议焦点
1、本案原告的诉讼主体是否适格?2、原告要求被告支付解除合同之后的使用费是否合理?3、提前解除合同后,被告的装修费用能否得到补偿?4、原告要求被告按日万分之五支付滞纳金,能否得到法院支持?

律师小结
本案原本只是一个租赁合同纠纷,但由于涉及到六七位次承租人的利益,法院依法将次承租人作为第三人参与诉讼,经过六次庭审质证,两次调解,最终的判决结果,对被告非常有利,这完全是因为承办律师通过诉讼技巧努力争取得来的。
被告拖欠租金,已经构成违约,理所当然应当支付租金,但怎么样将被告的损失在法律范围内降低到最低?关于装修损失费的问题,由于被告违约,如果提起反诉,法院不支持装修损失的可能性很大,被告还要面临支付十万元反诉费的损失。倘若不提起反诉,被告的装修费肯定得不到支持。在这种情况下,怎么办呢?承办律师想到了一个两全齐美的办法,从原告的诉讼主体上做文章。代理人向法院提交了一份情况说明:被告是与A公司签订的房屋租赁合同,A公司未将债权转让通知书送达被告,债权转让对被告不发生效力,本案原告无权以原告身份提起诉讼。因原告提前解除合同,被告花巨资对房屋进行了装修,被告想提反诉,但认为原告的主体不适合,不知反诉被告为谁。被告经原告同意,花巨资装修了房屋,而合同仅履行一年,房屋残值对于原告仍有使用价值,如果不予以抵扣,对被告实属不公平。因此,如果法院最终认为原告主体适格,在计算租金时,请求法院依法将花费的高额装修费用从租金中予以扣除。法院在被告并未提起反诉的情况下,支持了被告要求抵扣装修残值主张。
关于解除合同之后的使用费问题,承办律师提出,双方确认合同于2010年X月X日解除。2010年X月X日,A公司将被告尚未出租的房屋加贴封条、封闭场地并接手该大楼的安保、物业管理工作,双方虽未办理交接手续,实际被告已经于2010年X月X日撤离该房屋,也不再管理使用该房屋,因此,原告无权要求被告支付2010年X月X日之后的使用费。
原告的其他诉讼请求,比如滞纳金,法院也根据代理意见作了调整,从原告主张的150万降低到60万。关于水电煤费用,直接判决由次承租人支付。

判决结果
(一)确认双方的房屋租赁合同于2010年X月X日解除;
(二)被告应于判决生效之日起七日内,支付原告2009年X月X日至2010年X月X日的租金354万余元及逾期滞纳金60万元;支付原告自2009年X月X日至2010年X月X的房屋使用费39万余元;
(三)被告应于判决生效之日起七日内,将2010年X月X日之后收取的第三人的租金计137万余元返还原告;
(四)原告于判决生效之日起七日内,返还被告租赁保证金177万余元;
(五)原告于判决生效之日起七日内,支付被告装修补偿款366万余元;
(六)第三人于判决生效之日起七日内支付原告水电煤。